Досрочное погашение ипотеки – как все правильно сделать

Возможность досрочно погасить любой кредит является удобной опцией для клиента. Она позволяет использовать запланированные или внезапно образовавшиеся резервы для уменьшения бремени процентов. Рассмотрим как происходит досрочное погашение ипотеки и какие при этом есть нюансы.

Содержание

досрочное погашение ипотеки

Основным документом для заемщика в этом случае служит кредитный договор. В нем обязательно должны быть прописаны условия досрочного погашения кредита частично или полностью. Именно его (договор) необходимо внимательно читать, что бы понять, какие из описанных дальше способов расчета, механизмов погашения и изменений возможны в каждом конкретном случае!

Можно ли погасить ипотеку досрочно

Конечно, банкам не выгодно, если кредит гасится досрочно. Но отказать в подобной операции они не вправе. Однако, иногда в кредитном договоре прописываются ограничения на возможность досрочного погашения. Например, первые 6 месяцев после заключения кредитного договора.

Когда клиент раньше вносит денег для оплаты больше чем обязательный ежемесячный платеж, ставка, как правило, не меняется. Исключение могут составлять случаи, когда размер процентной ставки привязан к отношению суммы долга и стоимостью залога. Например: существуют случаи, когда ставка снижается, если долг меньше половины стоимости залога.

При досрочном погашении существует четкая схема погашения. В первую очередь платятся штрафы, пени, просроченные проценты и сумма просроченного основного долга (если таковые возникли).

Затем происходит списание процентов по кредиту за последний платежный период. Проценты начисляются на ежедневной основе на остаток долга. Поэтому сделать такой расчет можно в любой момент и за любой отрезок времени. В последнюю очередь будет закрыта сумма (часть суммы) основного долга.

Как пересчитываются проценты и сумма долга

Проценты по любому кредиту и с любой формой платежей считаются одинаково – от остатка ссудной задолженности. По этому, чем больше сумма досрочного частичного погашения, тем значительнее снизится сумма основного долга и тем меньше от неё рассчитают процентов.

Досрочное погашение ипотеки - как все правильно сделать

Погашение раньше срока влияет на график платежей. В соответствии заключенным кредитным договором может быть изменен срок погашения. Срок сократится на такое количество процентных периодов, на сколько хватает внесенной в переплату клиентом суммы.

Этот вариант более выгоден в случае использования дифференцированного платежа.

Если кредитный договор позволяет, и это необходимо заемщику – есть смысл произвести перерасчет суммы ежемесячного платежа с сохранением срока. В этом случае сумма платежей будет пропорционально переплате уменьшена и клиенту предоставят новый график

Возврат переплаченных банку процентов

Для случаев полного погашения ипотеки досрочно нужно пытаться вернуть часть ранее уплаченных процентов. В 2018 году начал набирать популярность процесс получения с банков излишне уплаченных процентов по ипотечным договорам с использованием аннуитетных платежей.

Здесь важно обращаться к квалифицированным юристам занимающимся данными вопросами. Судебная практика по выигранным у банков искам позволяет рассчитывать гражданам на перерасчет уплаченных процентов. Упор делается на то, что при аннуитетном графике в первые платежные периоды процентные платежи больше чем к окончанию срока кредита.

Пример: Если заемщик получил в ВТБ кредит на 5 лет в размере 500 тысяч рублей по ставке 9 % годовых и досрочно погасил его за год, то за 12 платежных периодов сумма уплаченных процентов составит около 40 тысяч рублей.

Для расчета суммы переплаты нужно итоговую сумму процентных платежей (около 122 тысяч рублей разделить на 60 месяцев и умножить на 12 – на фактическое время пользования деньгами банка). Полученную сумму (24,3 тысячи рублей) вычитаем из фактически уплаченных 40 тысяч.

Переплата составляет около 16 тысяч рублей. Пишем в банк заявление с просьбой вернуть эту сумму. Если банк отказывает – готовим документы в суд или Роспотребнадзор. Необходимо не забыть включить в сумму исковых требований судебные издержки (госпошлина, расходы на юриста и т.д.).

В настоящее время суды часто становятся на сторону клиента и шанс вернуть переплаченные проценты высок не зависимо от того сбербанк это или мелкий коммерческий банк.

Почему досрочное погашение ипотеки выгодно

Для определения выгоды от действия нужно сравнить альтернативные варианты. Например, не запланировано появившуюся сумму денег поместит в банк на депозит или купить иностранную валюту. Или приобрести дорогое имущество или электронику.

Досрочное погашение ипотеки - как все правильно сделать

Ставка по депозиту всегда ниже ставки по кредиту. То есть не получиться компенсировать свои процентные расходы. Приобретение иностранной валюты – это риск изменения курса и потерь при последующей продаже. Значит, такая инвестиция не выгодна и не приведет к минимизации расходов.

Важно! Погашая досрочно ипотеку уменьшается сумма долга, тем самым снижается сумма переплаты за купленную недвижимость.

В зависимости от того, как прописана схема списания задолженности в кредитном договоре досрочный платеж производится:

  • В любой день, когда клиент подал заявление.
  • В день очередного платежа указанного в графике.

Налоговый вычет с процентов. Независимо от условий и механизмов досрочного погашения, ипотека позволяет возместить расходы по уплате процентов. Для этого необходимо подать документы в налоговую. Максимум экономии – 390 тысяч рублей (13 % от 3 млн. рублей).

Как произвести выплату

Чтобы произвести досрочное  погашение ипотеки необходимо выполнить следующие действия:

  • обратиться в банк за расчетом суммы процентов к погашению. Для этого нужно четко назвать сотруднику банка  дату планируемой операции;
  • внести заранее предполагаемую сумму на счет, с которого банк производит списание средств в погашение задолженности;
  • подать в банк заявление о желании произвести полное или частичное погашение задолженности. Без такого заявления Банк просто спишет сумму очередного платежа;
  • подписать с банком новый график (если гашение производилось частично) или провести все процедуры связанные с полным исполнением обязательств перед банком по взятому кредиту;
  • при необходимости самостоятельно или с помощью квалифицированных консультантов подготовить документы для истребования излишне уплаченных процентов;
  • собрать пакет документов для налогового вычета и подать его в налоговые органы.

Внесение денежных средств на счет можно произвести всеми доступными в обслуживающем банке, как и при обычной процедуре ежемесячного погашения. Подача заявления и получение расчета у разных банков может производиться либо только в отделении, предоставившим кредит, либо в любом отделении. Это можно уточнить по телефону горячей линии.

Поделитесь с друзьями:
Кредиты наличными
Кредит наличными
Кредит наличными
до 1 000 000 рублей
11,5% годовых
Кредит наличными
Кредит наличными
до 400000 рублей
12% годовых
Кредит наличными
Кредит наличными
до 15 000 000 рублей
11,5% годовых
Кредит наличными
Кредит наличными
до 700000 рублей
11,9% годовых
Советуем прочитать
Добавить комментарий

* Нажимая кнопку Отправить, вы автоматически принимаете пользовательское соглашение нашего веб-сайта.