Минимальные требования банков по ипотеке

Ипотечный кредит — это самый популярный и востребованный способ приобретения жилья в нашей стране. Причина очевидна: высокая стоимость недвижимости не позволяет большинству людей заработать или накопить денег на квартиру за короткое время. Прежде чем начать собирать пакет документов и подавать заявку, необходимо тщательно изучить программы банков, условия, ставки, оценить риски и собственные возможности.

Ипотека: брать или не брать

Решение купить квартиру в ипотеку каждый принимает индивидуально. Но есть общие достоинства и недостатки, которые характерные для ипотечного кредита.

Плюсы ипотеки:

• можно купить жилье и стать владельцем собственной квартиры уже сейчас, постепенно выплачивая банку кредит,
• квартира сразу после сделки переходит в собственность клиента банка,
• ипотечный заемщик имеет право на налоговый вычет, когда подоходный налог с дохода будет взиматься за минусом выплат по кредиту,
• молодая семья, семья с маленькими детьми, военнослужащие и некоторые другие категории граждан могут рассчитывать на социальную ипотеку с государственной поддержкой,
• есть возможность выбрать жилье нужной площади с учетом требований всех членов семьи, на первичном или вторичном рынке.

Минусы ипотеки:

• конечная стоимость жилья будет очень высокой, учитывая длительный срок кредита и сумму выплаченных за это время процентов,
• аннуитетный платеж по кредиту (одинаковая сумма ежемесячных выплат), в котором большую часть составляют проценты, а сумма основного долга невелика, тоже повышает сумму переплаты,
• дополнительные расходы в виде всевозможных комиссий (за рассмотрение, за перевод денег, за нотариальное заверение) существенно увеличивают общую стоимость кредита,
• страхование жилья, а иногда дополнительно жизни и здоровья заемщика, является неотъемлемой частью ипотеки, нужно быть готовым к ежегодной оплате страховки на все время действия кредита,
• пока кредит не погашен, квартиру нельзя продать, обменять, заложить, подарить,
• многолетняя долговая нагрузка (от 10 до 30 лет) является серьезным стрессором для человека,
• нужно быть готовым потратить силы и время на получение кредита, так как банки предъявляют очень жесткие требования к заемщикам,
• банк может отказать в выдаче кредита без объяснения причин.

Вывод: для того, чтобы взять ипотечный кредит в банке, необходимо иметь сумму, достаточную для первоначального взноса и оплаты дополнительных расходов, положительную кредитную историю, стабильный доход, постоянное место работы, запас времени и нервов.

Государственные программы

В 2018 году в Российской Федерации действуют пять ипотечных программ с государственной поддержкой. Воспользоваться ими могут молодые семьи, многодетные семьи, военнослужащие, малоимущие граждане и молодые специалисты.

Минимальная сумма первоначального взноса по таким программам составляет 20% от общей суммы кредита, для молодых специалистов – 10%. Действующая ставка по таким кредитам не превышает 12% годовых, для многодетных семей предусмотрено 6%, остальные 6% платит государство. Молодым семьям предоставляется государственная субсидия в размере 35% от общей стоимости жилья, 40% — семьям с детьми.

Чтобы получить ипотечный кредит по государственной программе заемщик должен документально доказать принадлежность к той или иной группе льготников. Нужно обратить внимание на выбор банка, так как не все банки работают с программами с государственной поддержкой.

Ипотечные программы СБ РФ

Лидером по объемам ипотечного кредитования остается Сбербанк. Здесь можно взять кредит по программам с господдержкой для молодых семей с детьми по минимальной ставке 6% годовых и военную ипотеку под 9,5%.

На вторичном рынке можно приобрести квартиру или загородный дом по ставке от  8,6% годовых. Кредит на строящееся жилье Сбербанк выдаст под 7,4%. В банке также действует программа рефинансирования ипотечных кредитов других банков. Перекредитоваться можно под 9,5%.

Минимальный срок кредита в Сбербанке 1 год, максимальный — 30 лет. Для того, чтобы взять ипотеку, нужно иметь собственные средства для первоначального взноса в размере 25% от стоимости недвижимости. Минимальная сумма ипотеки 300 000 рублей.

С перечнем документов и анкетой заемщика можно ознакомиться на сайте банка. После предоставления полного пакета документов банк обязуется рассмотреть заявку в течение 5 рабочих дней (по факту бывает дольше) и сообщить решение заемщику в смс.

Надо отметить, что Сбербанк очень строго относится к проверке документов заемщика. В то же время, если клиент соответствует условиям, процент одобрения в банке достаточно высок.

Ипотечные предложения в коммерческих банках

В последние годы доля ипотечных кредитов на рынке новостроек существенно выросла. Эти кредиты имеют свои особенности:

• более низкая процентная ставка и минимальный взнос по кредиту,
• сотрудничество банков с аккредитованными застройщиками,
• риск несвоевременной сдачи объекта или банкротства застройщика.

Необходимо очень внимательно изучить условия страхования при оформлении кредита: какие риски учтены, а какие не являются страховым случаем. К сожалению, участились ситуации, когда при банкротстве застройщика дольщик (заемщик) остается без квартиры, но с долгом перед банком.

Минимальную ставку по ипотеке в этом сегменте в 2018 году предлагает Тинькофф Банк, от 6% годовых. Минимальные ставки других коммерческих банков находятся в диапазоне от 8% до 9,2%. Минимальный взнос составляет от 10% до 20% от стоимости жилья.

На рынке вторичного жилья квартиру можно купить, взяв ипотеку под 9% годовых с минимальным взносом от 20% от стоимости квартиры. Есть предложения по ипотеке без первоначального взноса, но по более высокой ставке.

Многие банки в своих коммерческих предложениях заявляют, что при подаче заявки на кредит не требуется подтверждение дохода, а также рассмотрение и принятие решения по кредиту занимает от 1 до 3 дней.

Это не значит, что клиенту можно не указывать размер постоянного ежемесячного дохода или не иметь его вовсе и вводить в заблуждение банк. Все данные необходимо будет указать в банковской анкете, которые самым тщательным образом проверит служба безопасности банка.

Короткий срок рассмотрения заявки возможен при условии принятия банком всех документов без замечаний и отсутствия вопросов к заемщику.

Ипотечные программы сегодня предлагают более 10 коммерческих банков в России. Активную позицию занимают Тинькофф Банк, Банк «Открытие», Банк «Зенит», Московский кредитный банк. Отдельного внимания достоин банк «Дельта Кредит». Это специализированные ипотечное финансово-кредитное учреждение, которое занимается только ипотекой. Банк имеет как собственные, так и государственные программы кредитования, и большой опыт работы с клиентами.

Cтоит потратить время и внимательно изучить ипотечные программы нескольких банков, находящихся в регионе. Так можно подобрать наиболее выгодные для себя условия. Для кого-то это процентная ставка, а для кого-то определяющим будет небольшой пакет документов или лояльное отношение к заемщикам. Можно подать заявку сразу в несколько банков, тем самым повысив шанс получить одобрение.

Здесь приведены минимальные ставки по ипотеке, реальная ставка банка определяется индивидуально в каждом случае, и может быть выше.

Полезные рекомендации

Практически на всех сайтах банков, занимающихся ипотечным кредитованием, есть специальные калькуляторы, которые помогут предварительно рассчитать сумму и срок кредита с учетом первоначального взноса.

Размер минимальной зарплаты, позволяющей взять ипотеку, также будет зависеть от трех составляющих:

• срок,
• сумма кредита,
• сумма ежемесячного платежа.

При необходимости банк может рассмотреть совокупный доход семьи, других созаемщиков, а также взять поручительство третьих лиц. В залог всегда оформляется приобретаемая недвижимость.

При выборе банка нужно изучить тарифы и подсчитать сумму дополнительных расходов. Лучше всего обсудить эти вопросы с сотрудником банка при подаче заявки на кредит. Также не лишним будет поинтересоваться сроками и порядком выдачи ипотечного кредита, чтобы правильно назначить дату сделки.

Что касается страхования, теоретически клиент может выбрать любую компанию. Но на практике, придется выбирать из аккредитованных в банке страховых компаний. Надо сравнить тарифы, выбрать более выгодный, и помнить, что платить придется каждый год.

При оформлении кредита клиент подпишет достаточно объемный кредитный договор, график платежей и договор страхования. Нужно хотя бы один раз все это внимательно прочитать. А также выяснить размер штрафов и порядок их применения при возникновении просрочки. Не лишним будет сразу уточнить, есть ли в банке кредитные каникулы и возможность реструктуризации долга.

Все это необходимо знать в связи с длительным сроком кредита. Все-таки быть абсолютно уверенным в своем стабильном финансовом положении на ближайшие десять лет невозможно.

Если поставить цель и погасить ипотеку в кратчайшие сроки, можно существенно снизить сумму переплаты за жилье. Во всех банках предусмотрено досрочное погашение кредита. Если же такой возможности нет, придется строго следить за своевременным погашением долга. В противном случае банк может выставить квартиру на продажу, погасить кредит и вернуть остаток денег клиенту. И не факт, что цена продажи будет рыночной. В любом случае, ипотечный кредит выгоднее погасить.

Заключение

Конечно, ипотека – это сложный, дорогой и долгий вариант приобретения жилья. Но зачастую других вариантов просто нет. Главное, грамотно подойти к выбору условий и адекватно оценить свои возможности.